日本卖房 - 为什么我不找住友
在日本卖大家喜欢找大手因为
2024-06-15
最新修改时间:2024-06-15 09:32:25
日本卖房 - 为什么我不找住友
在日本卖大家喜欢找大手因为安心可靠。但是大手一般都是想要两手中介费,所以消极对应别的中介带来的客户
这个叫做「囲い込み」(围捕)
💡住友围捕风险最高 (图12)
- 图1显示了大型到中型房地产中介公司在2023/3“双手交易比率”和“佣金率”。佣金率超过3%因为中介公司可从双方获取(“双手交易”)
- 住友双手比率57.47%,三井44.29%,东急37.50%
- 双手交易本身不违法。但是为了实现双手交易目标,中介公司无视或拒绝其他中介公司的询问,即使这些询问有潜在买家候选人,也会被忽视或谎称没有。这种围捕行为违法
💡围捕对卖家来说的缺点
1️⃣销售时间延长: 如果房地产中介公司进行了围捕,就需要自行找到买家。因此,即使其他房地产公司询问也可能会被拒绝或忽视
2️⃣销售价格下降: 如果销售时间延长,中介会建议降低价格”。降价意味着减少了中介的佣金,但双手交易中可以获得两倍佣金,所以价格稍微下调也无关紧要
💡中介公司如何围捕
1️⃣故意选择一般中介合同
- 基本上只有通过签署"独家代理"或 "尊属独家代理"才需要在REINS上登记物件信息,“一般”的情况下无需
- 正常情况下作为一个房地产中介公司应该避免与其他公司签订 “一般代理”、 这样摆脱了 REINS 注册义务
- 如果你收到某个房地产经纪提议无根据转换成 "普通委托", 最好详细询问原因
2️⃣ 不将販売图纸上传至REINs
- 基本上只需输入文字信息如公寓名称、楼层数或土地区块号码等依赖文本描述即可完成录入工作
- 若未同时上传户型设计图、图片等建筑图纸,则很难判断物品属性;进而导致客户几乎无法获取
- 为避免这种麻烦,请确保完成向REINS的注册后,在之前提到的注册证明书上确认“平面图”是否标注为“有”
3️⃣拒绝其他公司询问
- 拒绝内观是最原始的技巧, 最近,“卖方正在海外出差无法看房”、“目前正在装修中”等明显虚假的借口开始出现
- 对于打来确认内观时间电话的房地产中介公司,只要给出这些理由对方就无法进一步
- 如果想检查是否被围捕,请向在房地产公司工作的朋友求助。可以找在房地产公司工作的朋友求助。让朋友扮演成房地产中介请求内观
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