日本不动产投资的获利逻辑到底是什么?
真正有过几年不动产投
2024-08-31
最新修改时间:2024-08-31 17:00:56
日本不动产投资的获利逻辑到底是什么?
真正有过几年不动产投资实战经验的人都知道,单纯看一个投资物件的利回(包括实际利回)是远远不够的。做整栋投资的投资家也绝不仅仅想把它当成一个理财性质的投资。
在我看来,在一个持有周期三五年以上的投资决策中,最稳妥且高概率的方案是买到一个 “低估值” 的好物件。
那么何谓 “低估值”?
如果同等或者类似物件(差不多筑龄,都是 RC 或者木造,地段相近,户型相似等) 周边出租金额在 4000 円/m²(假设 20 平米租 8w 円),而你看中的物件平米租金只有 3600 円,我们姑且将其称为 “低估值(疑似)”。引起这种情况的可能有多种,比如
1. 疫情期间需要急租通过低租金吸引房客
2. 装修老旧,租金提不上去
3. 周边物件随着房价上涨在不断调整租金
等等...
整栋投资物件出售的价格是被租金和利回锁定的,那么在土地和地上价值相近时,因为租金水平的不同,物件售价也不同。
我们要做的就是在确保利回的前提下,定位到这样的“低估值” 好物件,然后在持有的这段时间中通过运营,装修以及重新招租等方式来对投资物件进行”价值修复“。 这里的盈利增值会包含两方面,一个是租金提升带来的 income gain 的增加,另一个是未来出售时的 capital gain 增值。
假设一亿的投资物件,5% 利回,租金从 7.2w/20m² 提升到了 7.9w/20m² (10% 涨幅) ,同样以 5% 卖出则总价也能增长 10%。如果是通过一定的杠杆操作,那么回报和滚雪球效应则更加明显。
如何找到 “低估值” 好物件来提升投资家的盈利效率,加快滚雪球的速度?
大数据 AI 的肯定是一个值得尝试的方向。我最近正在进行一些探索和尝试,如果大家有什么想法,欢迎留言或者私信交流。
#日本不动产投资 #日本整栋投资 #投资逻辑
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