日本楼市兴衰是一面镜子 1992年开始日本土地价格和房价开

日本楼市兴衰是一面镜子 1992年开始日本土地价格和房价开始下跌，一直跌到2018年，足足跌了26年，跌去60%。那么，日本房地产泡沫是如何出现，又是如何破灭的？ 日本楼市泡沫破灭全过程 房价如果随着经济增长、城镇化进程合理上涨，是不会出现崩盘的。崩盘的根源都是因为泡沫过大，房价如此，股价如此。暴涨后必然有暴跌。 首先，看日本房价是如何泡沫化的。 日本房价也同样经历了暴涨——暴跌的过程。1985年9月，美、德、法、英、日五国财政部长及央行行长召开G5会议，目的是为了促 使美元贬值，提升美国商品出口能力，调整美国贸易逆差。 广场协议生效后，日元率先对美元升值，最高接近2倍。这导致了日元计价的房产、股市大幅上涨，同时也导致日本出口受阻，经济衰退，日本的CPI跌为负数。 为了刺激经济，1986年，日元开启了五次降息，利率从5%降至2.5%。1986年-1990年的日本M2，比经济增速高出4%，货币的泡沫化趋势明显。货币放水刺激了房价增长52%，日经指数上涨200%。 其次，日本加息导致泡沫破灭。 面对高企的房价和货币泡沫，1989年开始，日元利息从2.5%升至6%。加息导致泛滥的货币突然被收紧，股市最先反应，从1989年跌到2003年，跌去接近90%。 房价由于巨大的惯性和交易的限制，下跌缓慢一些。日本在1991年出台了“地价税”，成为压垮房价的最后一根稻草。1992年房价开始下跌，这一跌就是26年，直到2018年才止跌。相比1991年最高点，跌了52%。 与此同时，日本央行又采取了市场化利率、放宽金融管制等策略，这让日元失去了“防火墙”，外资快速出逃，加速了泡沫破灭的过程。 由此可见，资产价格泡沫化到一定程度，一旦货币政策收紧，就会暴跌。而且房价的下跌慢于股市，但是下跌周期非常漫长。 日本股市楼市泡沫在1991年开始破灭后，居民、金融机构的资产负债表修复，降低杠杆率都耗费了很长时间，导致经济持续萎靡不振。 26年间，日本居民背负高房贷，忍受房价下跌，继续还贷，降低负债，失去了消费欲望，让日本陷入了几十年的低欲望社会，进而又严重影响了生育率。