初次买房，东京还是大阪？
一、价格维度：
• 均价对比（2
2025-02-17
最新修改时间：2025-02-17 11:02:29
初次买房，东京还是大阪？
一、价格维度：
• 均价对比（2024年国土交通省数据）
东京23区：85万日元/㎡（约4万人民币）
大阪市：38万日元/㎡（约1.8万人民币）
• 典型房源总价（70㎡土地+建物）
东京：9800万日元起（约460万人民币）
大阪：4500万日元起（约210万人民币）
• 首付门槛（贷款80%情况下）
东京最低需准备1960万日元（约92万人民币）
大阪最低需准备900万日元（约42万人民币）
二、持有成本：
① 固定资产税（按评估价）
东京：平均1.6%（评估价≈市价70%）
大阪：平均1.3%（评估价≈市价50%）
② 维修基金（公寓为例）
东京：2万日元/月（公共设施维护费高）
大阪：1.2万日元/月
③ 水电燃气（三口之家）
东京：平均2.3万日元/月
大阪：平均1.8万日元/月
三、租赁市场：稳定vs高回报
• 租金收益率（东洋经济2024Q1）
东京23区：3.2%-4.1%
大阪市：4.7%-5.9%
• 空置周期（SUUMO统计）
东京：平均28天出租
大阪：平均16天出租
• 租客质量（三井住友调研）
东京：外资企业员工占比37%
大阪：留学生+创业者占比43%
四、抗风险能力：10年数据说话
• 价格波动（2014-2024）
东京：最大跌幅9%（2020年）
大阪：最大跌幅5%（2018年）
• 灾害风险（国土交通省评估）
东京：地震风险指数7.2（最高10）
大阪：洪水风险区域占市域23%
• 保值率（新建一户建10年期）
东京：95.4%
大阪：91.7%
五、生活场景适配度测试
✅选东京更适合：
• 年收800万日元+跨国企业职员
• 需要顶级国际学校的家庭（东京有32所IB认证学校）
• 依赖山手线通勤的上班族（日均通勤人口386万）
✅选大阪更划算：
• 预算3000万日元以内的年轻夫妇
• 经营民宿/工作室的创业者（民宿牌照获取率比东京高27%）
• 中日双城生活的家庭（关西机场→上海航线日均12班）
六、行内人才知道的潜规则
① 东京的「表面利回り」常有水分（实际到手要扣1.2%管理费）
② 大阪中古房翻新成本比东京低40%（关西工匠日薪1.8万vs东京2.5万）
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